Ein Zweitwohnsitz im Ausland? Wer wünscht sich das nicht: Strandferien im Eigenheim klingen doch zu verlockend. Dass Schweizer Immobilienbesitzer so Steuern und damit bares Geld sparen können, weiss hingegen nicht jeder.
Verglichen mit Immobilien in der Heimat lassen sich mit Liegenschaften im Ausland teilweise höhere Steuern sparen (aber auch mit Schweizer Immobilien kann man Steuern sparen). Denn die zusätzlichen Einkünfte beeinflussen zwar den Steuersatz, mit dem der Besitzer sein Einkommen in der Schweiz versteuert, für die Gewinne aus der Auslandsimmobilie selbst fällt zuhause jedoch keine Einkommenssteuer an.
Wo müssen Immobilien versteuert werden?
Grundsätzlich werden Immobilien da versteuert, wo sie stehen. Die Steuern für Ihre selbstbewohnte Eigentumswohnung werden also in Ihrer Gemeinde resp. in Ihrem Kanton fällig, während Sie die Steuern für das Ferienhaus in der Toskana eben auch in Italien entrichten müssen.
Doch wie verhält es sich bei der Einkommens- und Vermögenssteuer? Per Gesetz zahlen Schweizer Bürger an ihrem Wohnort Einkommenssteuer auf ihre Einkünfte. Dazu gehören allerdings nicht die Einkünfte aus ausländischen Immobilien, denn diese unterliegen weder der Kantons- oder Gemeindesteuer, noch der Bundessteuer.
Welchen Einfluss haben ausländische Immobilien auf den Steuersatz?
Schweizer Bürger, die Immobilien im Ausland halten, müssen diese bei der Steuererklärung angeben. Denn ihr Wert und mögliche Erträge werden bei der Berechnung der Steuern satzbestimmend berücksichtigt. Folgendes Beispiel verdeutlicht den sogenannten Progressionsvorbehalt:
Ein Steuerpflichtiger hat in der Schweiz ein steuerbares Einkommen von 150‘000 Franken.
Durch die Vermietung seiner Immobilie im Ausland erzielt er weitere Einkünfte von 20‘000 Franken jährlich – bei Eigennutzung entsprechen diese Einkünfte dem Eigenmietwert.
Bei der Festlegung seines Steuersatzes wird von einem steuerbaren Einkommen von 170‘000 Franken ausgegangen.
Zu diesem Steuersatz wird jedoch nur das Schweizer Einkommen von 150‘000 Franken versteuert.
Das Einkommen in Höhe von 20‘000 Franken aus der ausländischen Immobilie wird nicht versteuert.
Das gleiche Prinzip wird auch bei der Vermögenssteuer angewandt. Der Besitz der Immobilie im Ausland beeinflusst zwar den Steuersatz, der auf das Vermögen des Schweizer Steuerpflichtigen angewandt wird, der Wert der Immobilie selbst fällt jedoch nicht unter das steuerbare Vermögen.
Kann sich eine Auslandsimmobilie tatsächlich lohnen?
Der Besitz einer Immobilie im Ausland kann sich auszahlen. Das gilt natürlich besonders für Steuerzahler, die ihr Vermögen oder Einkommen ohnehin schon zum Höchstsatz versteuern – bei ihnen wirkt sich eine Auslandsimmobilie ja nicht mehr auf den Steuersatz aus. Doch auch in vielen anderen Fällen ergeben sich nur geringe Mehrbelastungen, die sich auf lange Sicht tatsächlich lohnen können, beispielsweise durch Wertsteigerungen des Objekts. Daher kann sich eine Auslandsimmobilie auch als Investment eignen.
Allerdings gibt es auch die Möglichkeit für einen Gewinnungskostenüberschuss. In diesem Fall übersteigen die von den Bruttoerträgen – oder dem Eigenmietwert – abziehbaren Kosten für die Verwaltung, die Versicherung und den Unterhalt des Objekts die Erträge. Bei der Bundessteuer sowie in den meisten Kantonen wirkt sich das erneut satzbestimmend aus – das Minus kann den Steuersatz also nach unten korrigieren. In einigen Kantonen können sich die Verluste aus dem Gewinnungskostenüberschuss sogar steuermindernd auswirken, so beispielsweise in Zürich und Basel-Stadt.
Eine Immobilie in Deutschland – lohnenswert für Schweizer
PropertyPro.ch hat sich speziell den deutschen Immobilien-Markt angesehen und im Hinblick auf ein Invest von Schweizern geprüft. Dieser Markt ist aus vielerlei Hinsicht interessant für Schweizer:
Je nach Land, in dem sich die Auslandsimmobilie befindet, fallen dort weitere Steuern an, beispielsweise für den Ertrag aus dem Objekt oder in Form von Grundstückgewinnsteuern. Deshalb sollte, wie bei allen Investitionen, auch bei Immobilien im Ausland zunächst genau hingesehen und abgewogen werden. Ihr Besitz kann sich aber steuerlich lohnen und langfristig das Vermögen steigern. Und so ein schönes Ferienhäuschen – wer könnte da schon Nein sagen?
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