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Immobilien im Ausland beeinflussen Steuerrechnung in der Schweiz

Immobilien im Ausland müssen in der Schweizer Steuererklärung als Vermögen angegeben werden, auch wenn sie im Ausland versteuert werden.

Immobilien im Ausland beeinflussen Steuerrechnung in der Schweiz

Einen Zweitwohnsitz im Ausland wünschen sich viele Schweizer. Doch wie sieht es mit der Steuer aus? Erfahren Sie, wie Immobilien im Ausland deklariert werden müssen, wie sie versteuert werden und welche finanziellen Konsequenzen damit in Verbindung stehen. Bei konkreten Fragen ist auf jeden Fall Ihr Steuerberater beizuziehen. Der nachfolgende Artikel dient der Orientierung.

Immobilien im Ausland: Wo werden Immobilien versteuert?

Normalerweise müssen Immobilien dort versteuert werden, wo sie stehen: In der Schweiz zahlen Sie für Ihre Eigentumswohnung Steuern an Ihre Gemeinde bzw. den Kanton und für das Ferienhaus in der Toskana zahlen Sie eben in Italien.

Die grosse Frage aller Besitzer von ausländischen Immobilien lautet jedoch, ob sie ihre Häuser oder Wohnungen auch in der Schweiz versteuern müssen. Die Antwort lautet: Sie müssen diese in der Schweiz zwar deklarieren, jedoch nicht versteuern. Immobilien im Ausland beeinflussen demnach die Steuerrechnung in der Schweiz.

Das bedeutet, dass in der schweizerischen Steuererklärung das Vermögen und das Einkommen angegeben werden müssen. Dabei spielt die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Steuerpflichtigen die entscheidende Rolle für die Steuersatzhöhe. Für den Gesetzgeber ist der Ort der Liegenschaft im Grunde unwichtig und es kommt eher auf die Höhe des Einkommens und des Vermögens an.

Keine Steuern, jedoch finanzielle Konsequenzen

Sollten Sie als Schweizer (oder in Schweiz wohnhaft und steuerbar) im Besitz von beispielsweise einem Ferienhaus oder einer Ferienwohnung in Frankreich sein, sind Sie dazu verpflichtet, die Immobilie und eventuelle Einkünfte daraus im jeweiligen Land zu versteuern. Doppelsteuerungsabkommen, die die Schweiz mit vielen Ländern abgeschlossen hat, regeln die Besteuerung der Einkommens- und Vermögensteile von Immobilienbesitzern.

Auch wenn Sie die Immobilie in der Schweiz deklarieren müssen, sind Sie weder im Bund noch im Kanton steuerpflichtig. Trotzdem wirkt der Besitz einer Immobilie im Ausland satzbestimmend. Das bedeutet, dass die Höhe des Steuersatzes für die Vermögenssteuer durch den Steuerwert der Immobilie beeinflusst wird, während sich eventuelle Einkünfte wie Mieteinnahmen auf die Höhe des Steuersatzes für die Einkommensteuer auswirken.

Nehmen wir ein Beispiel: Sie sind im Besitz einer Immobilie im Ausland im Wert von 400.000 Franken und vermieten Ihr Haus für 20.000 Franken jährlich. Um nicht doppelt Steuern zahlen zu müssen, werden der Wert und die Mieteinnahmen nicht als Vermögen bzw. als Einkommen besteuert. Doch sie beeinflussten den Steuersatz in der Schweiz, wo Sie ein Vermögen von beispielsweise 600.000 Franken haben und ein Einkommen von 100.000 Franken erzielen.

Zusammengerechnet wird Ihr Vermögen von 600.000 Franken zum Steuersatz für ein Vermögen von 1.000.000 Franken besteuert. Das Gleiche gilt für das Einkommen. Die 100.000 Franken werden zum Steuersatz für Einkommen von zusammengerechnet 120.000 Franken besteuert. Die Steuerrechnung kann dadurch vor allem beim Einkommen höher ausfallen.

Deklarieren ist Pflicht

Nicht deklarierte Immobilien im Ausland sind heute dank dem sogenannten automatischen Informationsaustausch (AIA) leicht zu entdecken, dessen gesetzlichen Grundlagen in der Schweiz noch im Januar 2017 in Kraft getreten sind. Ab Januar 2018 werden Daten von Immobilieninhabern gesammelt und mit Partnerstaaten ausgetauscht.

Die nationale Steuerverwaltung bekommt seitdem von den Banken die Daten der ausländischen Kunden. Sie deklarieren nämlich beim Eröffnen eines Kontos in der jeweiligen Bank, ob Sie im Ausland steuerpflichtig sind. Die Daten werden dann von der Bank an das entsprechende Land weitergeleitet und der Steuerverwaltung zur Verfügung gestellt. Mehr als 100 Länder tauschen somit Informationen über Wertschriftendepots und Konten aus, wodurch die Steuerämter nicht deklarierte Immobilien leicht auffinden können. Deshalb lohnt es sich für Schweizer Bürger nicht, die eigenen ausländischen Immobilien nicht in der Schweiz zu deklarieren.

Besitzer einer nicht deklarierten Immobilie werden streng bestraft, da sie durch einen tiefer verrechneten Steuersatz eine strafbare Steuerhinterziehung begangen haben. Neben einer Busse und Verzugszinsen werden das Vermögen und Einkommen zum höheren Satz und zwar 10 Jahre rückwirkend versteuert. Wer eine nicht deklarierte Immobilie geerbt hat, muss drei Jahre rückwirkend bezahlen.

Straflose Selbstanzeige

Leider werden einige Immobilienbesitzer im Ausland falsch beraten und glauben, dass sie ihre Auslandsimmobilie in der Schweiz nicht deklarieren müssen. Da nicht nur die EU-Staaten, sondern auch andere Länder beim Informations-Austausch mitmachen, ist die Welt inzwischen deutlich steuertransparenter geworden. Deshalb ist es für Besitzer von nicht deklarierten Immobilien ratsam, sich selbst in der Schweiz anzuzeigen.

Steuerpflichtige in der Schweiz haben einmal im Leben die Gelegenheit, eine straflose Selbstanzeige im Steueramt der Wohngemeinde zu machen. Der Vorteil ist, dass sie in dem Fall keine Busse zahlen müssen. Wenn auch Sie dazu gehören, sollten Sie sich allerdings nicht allzu viel Zeit dafür lassen.

Einnahmen und Schulden

Wenn ein sogenannter Gewinnungskostenüberschuss bzw. ein Verlust entsteht, kann sich das in einigen Kantonen steuermindernd auswirken. Von einem Gewinnungskostenüberschuss spricht man, wenn der Ertrag von den abzugsberechtigten Kosten von den Mieten bzw. dem Eigenmietwert für Unterhalt, Versicherungen und Verwaltung überstiegen wird. Zürich oder Basel-Stadt beispielsweise behandeln den Gewinnungskostenüberschuss als Minuseinkommen, während der Bund und die meisten Kantone dies nur satzbestimmend tun.

Sollten bei den Immobiliengeschäften Schulden und Schuldzinsen entstehen, kommt es zu einer Verteilung des weltweiten Vermögens und der weltweiten Schulden auf die Steuerdomizile. Falls Sie Hypothekenschulden und Hypothekarzinsen haben sollten, könnte ein Teil davon auf Ihre Immobilie in der Schweiz oder auf Ihre schuldenfreie Immobilie im Ausland umverteilt werden. In der Schweiz steigen das steuerbare Einkommen und das steuerbare Vermögen durch die Steuerausscheidung, denn hier können weniger Schulden und Schuldzinsen abgezogen werden.

Unterschiede zwischen einzelnen Ländern

Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie im Ausland zu kaufen, müssen Sie sich über die einzelnen Länder im Vorfeld gut informieren, denn auch hier gilt – andere Länder, andere Sitten. So gibt es je nach Land grosse Unterschiede. In vielen Ländern haftet beispielsweise die Liegenschaft für die Grundstücks-Gewinnsteuern des Verkäufers. Aus diesem Grund gehört diese entweder auf die Seite gelegt – und zwar vor dem Kauf – oder sollte als Teil der Kaufsumme vom Verkäufer übernommen werden. Die einzelnen Länder haben die Versteuerung des Ertrags aus der Liegenschaft unterschiedlich geregelt.

Lohnt sich eine Immobilie im Ausland?

Eine Immobilie im Ausland zu kaufen kann durchaus ein gewinnbringendes Investment werden – vor allem wenn Sie zu den Steuerzahlern gehören, die Ihr Vermögen bzw. Einkommen bereits zum Höchstsatz versteuern. Das bedeutet für Sie, dass die Auslandsimmobilie keinerlei Einfluss auf den Steuersatz hat. Doch auf lange Sicht lohnt sich auch in anderen Fällen die Investition in eine Auslandsimmobilie, da z. B. durch eine Wertsteigerung der Immobilie nur noch geringe Mehrbelastungen entstehen.

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