Immobilie mit oder ohne Makler kaufen?

Eine Immobilie ohne Makler zu kaufen erscheint auf den ersten Blick verlockend, wenn man bedenkt, dass sich dabei ein beträchtlicher Geldbetrag sparen lässt. Dieser Trend wird durch die zunehmende Verfügbarkeit von Onlineportalen verstärkt, die den direkten Kontakt zwischen Käufern und Verkäufern erleichtern.

Doch bevor Sie die Entscheidung fallen, ob Sie beim Immobilienkauf einen Makler einschalten möchten oder nicht, sollten Sie einige wichtige Aspekte berücksichtigen. Nachfolgend erhalten Sie einen Überblick darüber, was Sie beachten sollten, wenn es darum geht, eine Immobilie mit oder ohne Makler zu erwerben.

Für und gegen Makler: Das sagen die Zahlen einer aktuellen Umfrage

Eine aktuelle Umfrage im Auftrag von ohne-makler.net, die im Juni 2023 von YouGov durchgeführt wurde, befragte deutschlandweit über 2.000 repräsentativ ausgewählte Personen ab 18 Jahren.

Die Ergebnisse der Umfrage zeigen, dass:

• 61 % der Befragten die Provision für Maklerdienste in ihrer aktuellen Höhe für unangemessen halten,
• 47 % der Befragten sich in der Lage fühlen, eine Eigentumswohnung oder ein Haus eigenständig und ohne Unterstützung zu verkaufen,
• 67 % der Befragten Angebote ohne Makler bevorzugen, da sie so die Möglichkeit haben, direkt mit den Eigentümern in Kontakt zu treten und Verhandlungen über den Kauf einer Immobilie zu führen.

Diese Umfrage verdeutlicht, dass das traditionelle Provisionsmodell mit üblichen 7,14 Prozent des Verkaufspreises als angemessene Vergütung für Maklerdienste zunehmend in Frage gestellt wird.

Sowohl Käufer als auch Verkäufer von Immobilien suchen vermehrt den direkten Kontakt miteinander, um die Maklerprovision zu sparen. Doch wie sieht das Ganze in der Praxis aus?

In Deutschland ist der Anteil der von Immobilienmaklern inserierten Eigentumswohnungen sehr hoch und bewegt sich in Städten wie Hamburg, Düsseldorf und Berlin zwischen 65 und 79 Prozent. Das schmälert wesentlich den Spielraum, um die passende Immobilie ohne Makler zu finden.

Der Immobilienkauf ohne Makler hat seine Vorteile – und dabei geht es nicht bloss um die Provisionsersparnis.

Das spricht für einen Immobilienkauf ohne Makler

Es liegt ganz bei Ihnen zu entscheiden, ob Sie einen Experten engagieren möchten oder es dennoch vorziehen, die gewünschte Immobilie ohne Makler zu kaufen. Bei einem Immobilienkauf in Eigenregie profitieren Sie von folgenden Vorteilen:

• Provisionsersparnis: Beim Kauf einer Immobilie ohne Makler entfällt die alleinige Provisionszahlung für den Käufer. Falls jedoch auch der Verkäufer einen Makler beauftragt hat, wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Wenn Sie auf die Dienste eines Fachmanns verzichten, können Sie insbesondere bei hochpreisigen Immobilien beträchtlich Geld sparen, da die Maklergebühren vom Kaufpreis abhängen.
• Sicherung einer guten Rendite: Die Sicherung einer guten Rendite ist ein entscheidender Vorteil beim Immobilienkauf ohne Unterstützung. Durch die Vermeidung von Maklergebühren können Investoren ihre potenzielle Rendite maximieren und die Rentabilität ihres Investments erhöhen.
• Flexibilität und Unabhängigkeit: Beim Hauskauf ohne Unterstützung haben Sie die volle Kontrolle über den Kaufprozess. Sie können selbst entscheiden, wann und wie Sie nach Immobilien suchen möchten, ohne auf die Verfügbarkeit oder Termine eines Maklers angewiesen zu sein. Dies gewährleistet Ihnen eine grössere Flexibilität und Unabhängigkeit bei der Entscheidungsfindung.
• Direkter Kontakt mit dem Verkäufer: Ohne Makler können Sie direkt mit dem Verkäufer verhandeln und kommunizieren, was zu einer direkteren und möglicherweise effizienteren Kaufabwicklung führt. Dies ermöglicht es Ihnen, Fragen direkt zu klären und potenzielle Probleme schneller zu lösen.
• Mehr Auswahlmöglichkeiten: Ohne Makler können Sie selbst nach Immobilien suchen und aus einem breiteren Spektrum von Angeboten auswählen, da Sie nicht nur auf diejenigen Immobilien beschränkt sind, die von Maklern vertreten werden. Dies ermöglicht es Ihnen, gezielt nach Immobilien zu suchen, die Ihren Anforderungen und Vorstellungen entsprechen.

Sie sollten wissen, dass die Höhe der Maklerprovision – entgegen der verbreiteten Meinung – nicht gesetzlich festgelegt ist, sondern verhandelbar bleibt.

Das spricht für einen Immobilienkauf mit Makler

Obwohl die Vorteile eines Immobilienkaufs ohne Makler vor allem aus finanzieller Sicht attraktiv erscheinen, hat auch das Beauftragen eines Maklers seine Vorteile:

• Fachliche Beratung: Ein Makler kann fachkundige Beratung in verschiedenen Bereichen bieten, wie z. B. Informationen zur Gegend, zur Infrastruktur und zu den üblichen Grundstückspreisen. Des Weiteren kann er auch bei Fragen zur Preisfindung, Auftragsabwicklung und Vertragsdetails helfen.
• Sichere Abwicklung: Ein Makler bietet Ihnen fachgerechte Unterstützung entlang des gesamten Kaufprozesses. Er verfügt über umfassende Kenntnisse über den Ablauf und die notwendigen Schritte sowie Kontakte zu zuverlässigen Notaren.
• Zeitersparnis: Durch die Beauftragung eines Maklers entfällt für Sie als Käufer die zeitaufwendige Suche nach passenden Immobilien. Der Makler übernimmt die Suche und präsentiert Ihnen nur relevante Objekte, die Ihren vorgegebenen Kriterien entsprechen.
• Reale Werte: Ein seriöser Makler setzt gemeinsam mit dem Verkäufer einen realistischen Wert für die Immobilie fest und hat ein grosses Interesse daran, die Immobilie zu verkaufen, da er nur dann entlohnt wird. So können Sie sich sicher sein, dass die jeweilige Immobilie nicht überbewertet ist.
• Verhandlungsgeschick: Da der Makler auch selbst ein Interesse am Verkauf hat, setzt er sein Verhandlungsgeschick ein, um die Interessen des Käufers gegenüber dem Verkäufer zu vertreten und erleichtert somit zähe Verhandlungen für Sie als Käufer.
• Exklusive Objekte: Ein Makler hat oft Zugriff auf Immobilien, die nicht öffentlich auf dem Markt angeboten werden. Auf diese Weise können Sie eine exklusive Immobilie erwerben, die Ihnen sonst möglicherweise nicht verfügbar wäre.
• Mehr Rechtssicherheit: Makler sind gesetzlich verpflichtet, alle ihnen bekannten Mängel einer Immobilie offenzulegen. Während auch private Verkäufer dieser Pflicht nachkommen müssen, drohen Maklern bei Verstoss höhere Strafen als einem Laien. Dies liegt unter anderem an der Makler-Haftung, die bei bewusstem Verschweigen von Mängeln greift. Seriöse Makler bemühen sich daher, keine Falschinformationen zu verbreiten, um mögliche Schadensersatzforderungen zu vermeiden.

Der Kauf einer Immobilie mit Makler lohnt sich insbesondere für Personen, die Wert auf professionelle Unterstützung, Fachberatung und eine effiziente Abwicklung des Kaufprozesses legen. Dies umfasst sowohl Erstkäufer als auch erfahrene Investoren, die von der Expertise des Maklers profitieren und möglicherweise exklusive Objekte entdecken möchten.

Insbesondere für diejenigen, die wenig Zeit für die Immobiliensuche und Kaufabwicklung haben oder sich Zugang zu exklusiven Angeboten wünschen, kann die Zusammenarbeit mit einem Makler von Vorteil sein.

Nachteile eines Immobilienkaufs ohne Makler

Während sich aus der Zusammenarbeit mit einem Makler zahlreiche Vorteile ergeben, gibt es auf der anderen Seite mindestens genauso viele Nachteile, wenn Sie sich für einen Immobilienkauf ohne Makler entscheiden:

• Termin zur Besichtigung kann länger dauern: Beim Kauf ohne Unterstützung kann es unter Umständen länger dauern, bis Sie einen Besichtigungstermin für die gewünschte Immobilie erhalten. Zudem müssen Sie sich auf die Angaben im Exposé verlassen und diese sind weniger professionell, aussagekräftig und auch weniger verlässlich als bei Maklern.
• Fehlender Fachmann vor Ort: Der grösste Nachteil beim Besichtigen einer Immobilie ohne einen Makler ist, dass kein professioneller Fachmann anwesend ist, um etwaige Mängel oder wichtige Details zu erkennen. Zudem müssen Sie selbst nach geeigneten Objekten suchen, anstatt gezielt auf das Portfolio eines Maklers zurückzugreifen.
• Abhängigkeit vom Verkäufer: Einige Immobilienbesitzer möchten ausschliesslich über einen Makler verkaufen und übernehmen dafür die Kosten, um sich die Arbeit mit Besichtigungen und Verhandlungen zu sparen. Wenn Sie ein bestimmtes Objekt im Auge haben, bleibt Ihnen oft keine andere Wahl, als alles über einen Makler abzuwickeln.
• Zeitverlust: Beim Kauf ohne Unterstützung übernehmen Sie die Aufgaben eines Maklers, was viel Zeit in Anspruch nehmen kann. Wenn Sie nicht unter Zeitdruck stehen und entspannt auf ein gutes Angebot warten können, können Sie einen Makler umgehen. Oftmals stehen Interessenten jedoch unter Zeitdruck bei ihrer Suche nach einem Kaufobjekt.
• Fehlendes Fachwissen: Es fehlt oft an Fachwissen, um bestimmte Sachverhalte auf dem Immobilienmarkt richtig zu beurteilen. Ein erfahrener Makler kann hier wertvolle Hilfe leisten und Sie vor häufigen Fehlern schützen.
• Geringeres Angebot für private Immobilien ohne Makler: Da ein Grossteil der Immobilien über Makler verkauft wird, ist das Angebot an privat angebotenen Immobilien ohne Makler deutlich kleiner. Dies kann ein erheblicher Nachteil sein, da die Auswahl dadurch eingeschränkt ist.

Wenn Sie über begrenztes Wissen über den Immobilienmarkt verfügen, wenig Zeit haben oder eine umfassende Beratung zu allen offenen Fragen benötigen, ist es ratsam beim Kauf einer Immobilie einen Makler zu beauftragen. Die Aufgaben eines Maklers gehen oft über das hinaus, was man sich vorstellen mag, und umfassen Aspekte, die für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie entscheidend sein können.

Welche Aufgaben übernimmt ein Immobilienmakler?

Ein Immobilienmakler übernimmt verschiedene Aufgaben, die den Kaufprozess erheblich vereinfachen können, darunter:

• gezielte Suche nach geeigneten Immobilien,
• Durchführung von Besichtigungsterminen,
• Inspektion der Immobilie auf Mängel,
• professionelle Wertermittlung,
• Unterstützung bei Formalitäten,
• Beurteilung der Grundbucheintragungen,
• Einfordern von kaufrelevanten Unterlagen (z. B. Grundrisse, Energieausweis, Bau- und Grundstückspläne etc.)
• Verhandlungen mit dem Verkäufer
• Aufsetzen des Kaufvertrags in Zusammenarbeit mit einem Notar,
• Klärung des voraussichtlichen Übernahmetermins,
• Organisation und Durchführung der Übergabe und viele weitere Aufgaben.

Wann ist der Immobilienkauf ohne einen Makler nicht möglich?

Wird eine Immobilie offensichtlich von einem Makler angeboten, ist es schwierig diese direkt vom Eigentümer ohne Provision zu kaufen. Makler geben selten die Adresse in ihren Anzeigen preis und auch die Verkäufer haben sich bewusst für eine Zusammenarbeit mit dem Makler entschieden und möchten manchmal nicht selbst in den Verkaufsprozess verwickelt werden.

Sie sollten wissen: Auch wenn Sie den Makler nur zu einem Besichtigungstermin gebeten haben, hat er bereits eine Vermittlungsleistung erbracht. In diesem Fall müssen Sie ihm eine Provision zahlen, auch wenn Sie den Kaufvertrag direkt mit dem Verkäufer abschliessen – es sei denn, Sie haben bereits zuvor eine Vereinbarung getroffen.

Fazit: Lohnt es sich Immobilien ohne Makler zu kaufen?

Von der Suche nach passenden Objekten über die Bewertung von Immobilien bis hin zur Verhandlungsführung und rechtlichen Aspekten können Makler wertvolle Unterstützung bieten, insbesondere für Personen, die sich nicht intensiv mit dem Immobilienmarkt auskennen oder nicht genug Zeit haben, sich selbst um alle Details zu kümmern.

Es kann jedoch Situationen geben, in denen es sinnvoll ist, einen Makler zu umgehen, zum Beispiel wenn der Verkäufer ein enger Vertrauter ist, man selbstständig agieren möchte oder es sich um einen Neubau handelt, bei dem direkte Verhandlungen mit dem Bauträger möglich sind. Auch jene Käufer, die über Fachkenntnisse im Immobilienmarkt, Handwerk oder Vertragsrecht verfügen, können den Kauf einer privaten Immobilie selbstständig gut bewältigen.

Dennoch empfiehlt sich der Immobilienkauf generell mit Unterstützung eines Maklers, insbesondere wenn es um den Kauf in einer unbekannten Gegend oder gar im Ausland geht. Ein seriöser Makler kann Ihnen helfen, eine passende und vorab geprüfte Immobilie zu finden, wodurch sich ein überteuerter Fehlkauf verhindern lässt.