Auf der Suche nach lukrativen Immobilieninvestitionen fokussieren sich viele Schweizer auf die pulsierenden Metropolen Deutschlands. Doch eine detaillierte Analyse enthüllt: Die rentabelsten Chancen liegen oft in weniger bekannten Städten und Regionen.
Wir verraten Ihnen, in welchen deutschen Städten und Regionen Sie sowohl bei Bestandsgebäuden als auch bei Neubauten die höchsten Renditen erzielen können.
Deutschland weiterhin beliebter Standort für Immobilieninvestitionen
Die Rentabilität eines Immobilieninvestments zeigt sich vor allem in der Mietrendite, die Jahr für Jahr erwirtschaftet wird. Die jüngste Auswertung verdeutlicht aber, dass sich dieses Modell inzwischen in zahlreichen deutschen Regionen deutlich verändert hat.
Seit der Finanzkrise im Jahr 2008 verzeichnet der Immobilieninvestmentmarkt im Nachbarland eine positive Entwicklung des Anlagevolumens. Zudem scheint auch der Preisboom für Immobilien in Deutschland vorbei zu sein: Die aktuelle Studie1„Postbank Wohnatlas 2023“ – https://www.postbank.de/themenwelten/bauen-wohnen/preisprognose-bis-2030-wo-steigen-immobilienpreise.html – aufgerufen Februar 2024 untersuchte die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland und kam zum Schluss, dass eine nachlassende Nachfrage auf dem deutschen Immobilienmarkt in vielen Regionen für sinkende Preise sorgt.
Auf der anderen Seite wird Deutschland für Immobilienanlagen wieder interessant: In einer Umfrage zur Attraktivität Deutschlands als Immobilieninvestitionsstandort betrachteten 53 Prozent der befragten Anleger Deutschland im Jahr 2023 als attraktiv für Immobilieninvestitionen, 11 Prozent sogar als sehr attraktiv2Statista Standorte für Immobilien Investments – https://de.statista.com/statistik/daten/studie/190263/umfrage/deutschlands-als-standort-fuer-immobilien-investments/ – aufgerufen Februar … Continue reading.
Wo lohnt sich der Immobilienkauf noch als Investment?
Die Rentabilität von Immobilien als reines Investment ist umstritten, obwohl Immobilieninvestments eine treue Anhängerschaft haben. Der Standort spielt eine entscheidende Rolle für die Mietrendite, und in Regionen mit stark gestiegenen Kaufpreisen ist das Vermieten rein finanziell betrachtet oft unattraktiv. Hingegen versprechen weniger bekannte Regionen oft höhere Renditen.
In den Metropolen hingegen sind die Mietrenditen trotz steigender Mieten deutlich geringer: Berlin und Köln erreichen mit 3,1 Prozent die höchsten Werte unter den Grossstädten.
Höhere Renditen können Sie aktuell im Osten Deutschlands erwarten. Ein weiterer Vorteil für potenzielle schweizerische Investoren: In den Städten mit den höchsten Renditen sind die Kaufpreise oft vergleichsweise niedrig. Zum Beispiel wird in Anhalt-Bitterfeld eine Wohnung im Durchschnitt für etwas mehr als 94.000 Euro zum Kauf angeboten, während die Mieteinnahmen durchschnittlich gut 5.000 Euro pro Jahr betragen.
Auch in anderen Städten mit hohen Renditen wie Gera, Dessau-Rosslau oder dem Wartburgkreis liegt der durchschnittliche Kaufpreis kaum über der 100.000-Euro-Marke. Interessanterweise befinden sich die Top-10-Städte für Bestandsimmobilien ausschliesslich in den neuen Bundesländern.
Die höchsten Mietrenditen gibt es in diesen Städten
Eine Analyse der durchschnittlichen Mietrenditen von Bestandswohnungen (Stand: 2. Quartal 2023) zeigt, dass die höchsten Mietrenditen in diesen Städten und Regionen zu finden sind:
Stadt, Land
Mietrendite (Bestand)
Anhalt-Bitterfeld, Sachsen-Anhalt
5,4 %
Gera, Thüringen
5,4 %
Dessau-Roßlau, Sachsen-Anhalt
5,2 %
Wartburgkreis, Thüringen
5,0 %
Sömmerda (Kreis), Thüringen
5,0 %
Vogtlandkreis, Sachsen
4,9 %
Plauen, Sachsen
4,9 %
Schmalkalden-Meiningen (Kreis), Thüringen
4,8 %
Ilm-Kreis, Thüringen
4,8 %
Salzlandkreis, Sachsen-Anhalt
4,8 %
An der Spitze des Rankings steht der Kreis Anhalt-Bitterfeld mit rund 160.000 Einwohnern und einer durchschnittlichen Mietrendite von 5,4 Prozent. Auch in Gera (Thüringen) beträgt die durchschnittliche Mietrendite 5,4 Prozent. Sachsen-Anhalt ist unter den zehn Städten und Kreisen gleich dreimal vertreten.
Mietrenditen in Neubauten weniger attraktiv
Eine etwas andere Situation zeigt sich bei Neubauten, wo die Renditen tendenziell niedriger sind:
Die höchsten Renditen erzielen Vermieter im Kreis Neunkirchen im Saarland (4 Prozent), gefolgt vom Vogelsbergkreis in Hessen (3,9 Prozent) und Brandenburg an der Havel (3,7 Prozent), dem einzigen ostdeutschen Vertreter in dieser Top 10.
Mietrenditen in Metropolen und Ferienregionen nicht rentabel
Die Mietrendite in den Top-Metropolen liegt zwischen zwei und drei Prozent. ImmoScout24 hat die sieben deutschen Metropolen München, Berlin, Stuttgart, Frankfurt am Main, Düsseldorf, Hamburg und Köln analysiert und dabei festgestellt, dass die durchschnittliche Mietrenditen für Bestands- und Neubauwohnungen zwischen 2 und 3 Prozent liegen.
Die höchste Mietrendite innerhalb der “Top 7” beträgt jeweils 3,1 Prozent für Bestandswohnungen in Köln und Neubauwohnungen in Berlin.
Der Landkreis Nordfriesland gilt aktuell als der grösste Renditeflop mit lediglich 1,0 Prozent Rendite. Es folgen die an der Ost- und Nordsee gelegenen Landkreise Aurich und Rostock (jeweils 1,4 Prozent) sowie Wittmund und Vorpommern-Rügen (jeweils 1,5 Prozent).
Die Landkreise in den Küstenregionen weisen jedoch grosse Preisunterschiede auf, weshalb diese Daten mit Vorsicht zu geniessen sind. Viele Luxusimmobilien treiben nämlich die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise in die Höhe und senken die Renditen.
Für andere Regionen sind niedrigere Renditen daher zuverlässiger. Hamburg weist somit die geringste Mietrendite von 1,9 Prozent auf, während Berlin, München, Rostock und Potsdam bei 2,0 Prozent liegen. Insgesamt sind alle Top-7-Städte unrentabel und zu dieser Liste schliessen sich auch Köln, Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart an.
Diese Grossstädte sind dennoch interessant für Anleger
Neben den bereits genannten Regionen bieten noch einige weitere Städte eine durchschnittliche Mietrendite zwischen 3 und 4 Prozent. Dieser Bereich kann bereits eine lohnende Investition darstellen, ist jedoch nicht zwingend rentabel. Da es sich hierbei um Durchschnittswerte handelt, könnten einzelne Objekte in diesen Regionen höhere Renditen bieten.
Zu diesen Grossstädten gehören beispielsweise Bremen, Dortmund, Bochum, Ludwigshafen und Wolfsburg mit je 3,1 Prozent Mietrendite, gefolgt von Chemnitz und Magdeburg mit je 3,0 Prozent Mietrendite. Vergleichsweise günstige Kaufpreise sind auch in den Grossstädten Nordrhein-Westfalens zu erwarten.
Ab welcher Rendite lohnt sich eine Immobilieninvestition?
Die durchschnittliche Rendite bei Immobilieninvestitionen hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, darunter dem Kaufpreis, Investitionskosten, Zeitaufwand, Lage und Zustand der Immobilie. Allgemein gilt eine Rendite von mindestens 3,5 Prozent als lohnende Investition: In dem Fall reichen die durchschnittlichen monatlichen Erträge meist aus, um die Monatsraten für einen Immobilienkredit zu decken.
Eine Rendite von mindestens vier Prozent gilt deshalb als ideal. Derzeit liesse sich eine solche Rendite nur in 29 der 401 deutschen Städte und Landkreise erzielen. Die durchschnittliche Mietrendite liegt derzeit in 258 der 401 deutschen Städte und Landkreise unter drei Prozent, weshalb sich diese nicht für eine Immobilieninvestition empfehlen.
Fazit: Auch kleinere deutsche Städte in Betracht ziehen
Der Kauf einer Immobilie ist und bleibt eine lohnende Geldanlage, da der Wert von Eigentumswohnungen trotz vorübergehender Preisschwankungen langfristig wieder steigen werde. Immobilienpreise in Deutschland haben trotz eines Rückgangs im letzten Jahr in den vergangenen fünf Jahren einen Wertzuwachs von 50 bis 60 Prozent verzeichnet5Statista – Immobilienpreise https://de.statista.com/statistik/daten/studie/597304/umfrage/immobilienpreise-alle-baujahre-in-deutschland/ – aufgerufen Februar 2024.
Bei der Suche nach rentablen Investitionsobjekten lohnt es sich für schweizerische Anleger daher, auch kleinere Städte und Kreise in Betracht zu ziehen. Dort kann die Mietrendite im Durchschnitt sogar höher ausfallen als in den Metropolen Deutschlands, wie die oben aufgeführten Daten und Vergleiche zeigen.
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