Eigenmietwert – Abschaffen? Weiterführen?

Die Schweiz ist ja bekannt für besondere Lösungen – in allen Bereichen. So auch im Bereich von selbstbewohnten Immobilien, die Herr und Frau Schweizer gekauft haben.  In Deutschland beispielsweise tun die Menschen alles, ihre Immobilien so schnell wie möglich ab zu bezahlen, ist dies in der Schweiz nicht das oberste Ziel. Dies hängt mit dem sog. Eigenmietwert zusammen. Dieser regelt, dass Eigenheimbesitzer den Vorteil, keine Miete zahlen zu müssen, eine Steuer entrichten müssen. Er orientiert sich an der Höhe, den Vermieter bei einer Fremdvermietung erzielen würden. Daher ist der Eigenmietwert mit einer Art Einkommen vergleichbar. Er errechnet sich aus der Liegenschaft selbst und dem persönlichen Steuersatz. Auf der anderen Seite können Schuldzinsen und Unterhaltskosten entgegen gerechnet und abgezogen werden.

Eigenmietwert Abschaffen? Wer verliert

Nun mehren sich die Stimmen und Personen, die diese im europäischen Vergleich, seltene Besteuerung abschaffen wollen. Wenn dies käme, wer würde tendenziell verlieren und wer würde gewinnen? Sicher ist eines, es würde auch “Verlierer” bei einer allfälligen Abschaffung des Eigenmietwertes geben, da damit auch die steuerliche Geltendmachung von Kosten (Unterhalt oder Schulden aus Darlehen, Hypotheken) wegfallen würden.

Auf der “sicheren” Verliererseite sind aber zunächst einmal Banken und anderen Hypothekar-Anbieter. Sie profitieren seit Jahren davon, dass Eigenheimbesitzer Vorteile seitens des Steuersystems haben, möglichst wenig zu amortisieren. Diese Vorteile würde wegfallen und die Besitzer versuchen werden, ihre Hypotheken schneller zurückzuzahlen und somit Zinsen zu sparen. Die Auswirkungen auf den Schweizer Hypothekar-Markt sind nicht abzusehen. Es wäre aber auf jeden Fall ein signifikanter Wendenpunkt. Ob sich dadurch Hypotheken verteuern würden, bleibt abzuwarten.

Würden alle Eigenheimbesitzer bei einer Abschaffung profitieren?

Diese Frage kann nur mit einem sicheren “Jein” beantwortet werden. Denn so einfach ist es nicht. Da ist auf der einen Seite der Ansatz, dass der Eigenmietwert nur für die Erst-Immobilien, dem Hauptwohnsitz gelten soll und nicht für die Zweitwohung. Da soll die Regelung weiter gelten. Wichtig in dieser Diskussion zu wissen: Würde der Eigenmietwert abgeschafft, soll im Rahmen dessen auch die steuerliche Geltendmachung der Unterhaltskosten wie Rennovation und Instandhaltungen wegfallen. Zudem fiele auch die Möglichkeit des steuerlichen Abzugs der Hypothekar-Zinsen weg bzw. wäre stark reduziert und gilt dann nur noch für sog. Erstkäufer. Neu wäre zudem eine 10-Jahres-Beschränkung.

Im konkreten Fall hängt es mit dem Belehungsgrad der Liegenschaft, dem jeweiligen Kanton und nicht zuletzt aus dem Zustand, dem Alter und der Renovierungsbedürftigkeit zusammen.

Zwei Beispiele:

1. Ein älteres Ehepaar wohnt in einer älteren Liegenschaft. Da früher im Durchschnitt weniger belehnen wurde und auch Unterhaltsarbeiten eher auf die lange Bank geschoben werden. Sie könnten laut einer Studie und Rechnung der UBS zwischen 1000-3000 Franken sparen im Jahr. Abhängig vom Wohnkanton
2. ein jüngeres Paar wohnt in einem Neubau: hier ist mit weniger Ersparnis zu rechnen. Auf der einen Seite ist der Belehungsgrad höher, da die junge Menschen weniger Eigenmittel beim Kauf eingegeben haben. Zum anderen sind bei neuen Immobilien die Sanierungsbedürfnisse sehr tief. Da seit ein paar Jahren die Zinsen auf einem niedrigen Niveau agieren ist die finanzielle Belastung durch die Zinsen auch eher klein im Moment. Wenn man hier langfrist rechnet die UBS bei 0.8% jährlichen Sanierungskosten

Fazit von PropertyPro.ch

Wie so oft im Leben, hängt es von viele verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich lässt sich aber sagen, je höher die Zinsen einer Hypothek sind und je höher die Belehnung einer Liegenschaft ist, umso weniger würde die Abschaffung des Eigenmietwerts rechnen.