Die Entscheidung zum Investieren ist mit grossen Herausforderungen verbunden. Viele entscheiden sich dabei für eine Anlageimmobilie, da sie als verlässlicher Vermögenswert und sichere Kapitalanlage gelten. Das verschafft Anlegern ein Gefühl der Sorglosigkeit.
Das Prinzip ist auf den ersten Blick ganz einfach: Sie kaufen Wohn- oder Gewerbeimmobilien und vermieten sie an Dritte. Die Investition zahlt sich in den kommenden Jahren aus. Klingt sehr einfach, ist aber nicht. Zwar sind viele im Immobiliensektor durch kluge Investitionen reich geworden, jedoch müssen Sie wichtige Informationen im Voraus einholen und übliche Fallstricke umgehen.
In diesem Beitrag finden Sie nützliche Informationen rund um Investitionen in Anlageimmobilien, die Ihnen bei Ihrer Entscheidung hoffentlich weiterhelfen können.
Wie sicher sind Anlageimmobilien?
Immobilien sind unbeweglich und materiell. Daher gelten sie als die sicherste Geldanlage überhaupt. Darüber hinaus sind Immobilien durch den rasanten Bevölkerungswachstum und die fortschreitende Urbanisierung knapp und dadurch äußerst begehrt. Dieser Trend wird wohl auch in Zukunft bestehen bleiben. Übrigens gilt auch ein Grundstück mit seinen natürlichen Ressourcen als Immobilie. Mit Anlageimmobilien können Sie klassischerweise durch Mieteinkünfte, aber auch durch den Kapitalzuwachs von Immobilien bzw. den Weiterverkauf Rendite erzielen.
Im Vergleich zu anderen Investitionsinstrumenten besteht bei Immobilien eine starke Hebelwirkung, was sie erheblich lohnenswerter macht. Bei einer Liegenschaft können Sie nämlich Ihre Renditen maßgeblich und schnell steigern. Im Idealfall wartet auf Sie ein hoher Return on Investment.
Vor allem in Ländern wie der Schweiz sind Anlageimmobilien langfristig gesehen eine sichere Investition. Die Stabilität sowie der hohe Lebensstandard machen die Schweiz zum sicheren Hafen, wenn es um Investitionen in Anlageimmobilien geht. Sogar während der Corona-Krise und unabhängig von den daraus entstandenen Veränderungen ist der Immobilienmarkt immer noch stabil genug und lockt viele Investoren an.
Die politische Stabilität und Neutralität der Schweiz garantieren schon seit jeher eine friedliche Existenz. Für Investitionen in Anlageimmobilien spielt die wirtschaftliche Stabilität eine wichtige Rolle. Diese beruht auf einem entwickelten Wirtschaftsmodell und einer umsichtigen Fiskalpolitik. Der hohe Lebensstandard ermöglicht es schweizerischen Bürgern, sowohl in Immobilien zu investieren als auch hohe Mietpreise zu bezahlen.
Die Schweiz ist außerdem nur gering vom globalen Finanzmarkt abhängig und hat einen hochentwickelten Finanzsektor sowie einen fortgeschrittenen HDI (Human Development Index). Ein weiterer wichtiger Vorteil ist sicherlich die besondere Beziehung zu den EU-Mitgliedstaaten, aber auch der Status des Mitglieds der Schengen Zone.
Welche Anlageimmobilien gibt es?
Wann lohnt sich die Investition in Anlageimmobilien? Die Antwort auf diese Frage hängt von vielen Faktoren ab. Unter anderem spielen der Standort, direkte oder indirekte Investitionsmöglichkeiten sowie Ihre Lebensplanung eine wichtige Rolle.
Darüber hinaus sollten Sie sich mit den infrage kommenden Immobilienarten gut auskennen. Besonders wenn Sie vorhaben, im Gewerbebereich zu vermieten, sollten Sie vorsichtig mit der Entscheidung umgehen. Zwar sind hier besonders hohe Renditen zu erzielen, jedoch sind entscheidende Informationen im Voraus erforderlich.
Es besteht auch die Möglichkeit, indirekt in Immobilien zu investieren. Dieser Weg ist mit weniger Aufwand verknüpft.
Folgende Immobilien stehen Investoren zur Verfügung:
Wohnungen
Ferienwohnungen
Häuser
unbebautes Land
Büroflächen
Einzelhandel
Lager
gemischte Nutzung im gewerblichen Bereich
im landwirtschaftlichen Bereich Weideland für Vieh
Ackerland
Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus etwa, ist die Investition in eine Eigentumswohnung geringer, jedoch ist dabei mit einer monatlichen Instandhaltungsrücklage zu rechnen. Außerdem beansprucht die Suche nach einem passenden Mieter Zeit und Geld. Als Teileigentümer müssen Sie bei Investitions-, Gestaltungs- und Renovierungsfragen bereit sein, mit der Eigentümergemeinschaft zusammenzuarbeiten.
Wenn Sie langfristig in Anlageimmobilien investieren möchten, sind gewerbliche Immobilien wie Shoppingzentren oder Bürogebäude eine gute Wahl. Auch hierbei gilt es, wichtige Faktoren zu beachten. Zum einen müssen sich die Immobilien in urbanen Gegenden befinden. Außerdem muss Ihr Konzept gut durchdacht und transparent sein, um das erhebliche unternehmerische Risiko zu reduzieren. Passt alles, kommen die Mieter von allein.
Crowdinvesting dagegen ist die ideale Option für Investoren mit einem kleinen Budget. Die digitale Form der Immobilieninvestments erlaubt es Privatpersonen, gemeinsam mit anderen Investoren in Immobilien zu investieren.
Direkt oder indirekt in Anlageimmobilien investieren?
Als Anleger haben Sie die Möglichkeit, direkt oder indirekt in Anlageimmobilien zu investieren. Die Wahl hängt davon ab, ob Sie die Immobilie vermieten, weiterverkaufen oder sogar selbst nutzen möchten.
Wenn es um direkte Investitionen geht, können Sie als Anleger Immobilien kaufen und selbst verwalten bzw. fremd verwalten lassen sowie Anteile an einer Immobilie kaufen und mit dem Kauf einer Eigentumswohnung Miteigentümer werden.
Bei indirekten Investitionen hingegen geht es um Fonds oder ETFs (REITs), die in Anlageimmobilien investieren, Crowdfunding von Immobilien sowie Immobilienanleihen an Entwickler zur Bearbeitung von Immobilienprojekten.
Die Eintrittsbarriere für die Immobilieninvestition ist von großer Bedeutung. Dabei spielen sowohl die Immobilienart als auch die Investitionsart eine wichtige Rolle. Außerdem sind die möglichen Renditen, Steuern, Transaktions- sowie Verwaltungskosten zu berücksichtigen.
Wie funktionieren Investitionen in Anlageimmobilien?
Bei der direkten Investitionsart gibt es verschiedene Möglichkeiten, aber auch Herausforderungen:
Die wichtigste Frage bei direkten Investitionen in Anlageimmobilien ist die langfristige Entwicklung des Immobilienmarktes. Darüber hinaus sollten Sie sich mit wichtigen Faktoren bezüglich des lokalen Immobilienmarktes auseinandersetzen, um die sicherste Entscheidung treffen zu können. Für Sie als Anleger bedeutet das, dass Sie u. a. die Nachfrage und das Angebot genauer unter die Lupe nehmen müssen.
Aufgrund der niedrigen Zinsen in der Schweiz ist der Markt für Anleger sehr aktiv – und attraktiv. Einen Mieter finden Sie auch relativ schnell, denn die Nachfrage ist ungebrochen hoch. Nichtsdestotrotz sollten Sie bei der Entscheidung auch eventuelle Risiken eines Mietleerstands kennen.
Des Weiteren müssen Sie sich mit der Bevölkerungsdemographie in der gewünschten Stadt auseinandersetzen. Sollte in der auserwählten Stadt der Bevölkerungswachstum rapide steigen, wird sich dies auf die Nachfrage nach Immobilien auswirken und den Wert Ihrer Immobilie erhöhen. Andererseits können Sie in Gegenden, wo kein nennenswerter Bevölkerungswachstum in Zukunft zu erwarten ist, nicht mit einer Wertsteigerung Ihrer Immobilie rechnen.
Vor der Kaufentscheidung sollten Sie auch das Wirtschaftswachstum analysieren. Mieter mit einem höheren Einkommen können es sich leisten, auch höhere Mietpreise zu zahlen.
Bei Investitionen in Anlageimmobilien spielt auch der Zinssatz eine wichtige Rolle. Die aktuell niedrigen Zinsen in der Schweiz bieten eine ausgezeichnete Voraussetzung für einen günstigen Kredit.
Bei einem besonders hohen Wirtschaftswachstum tummeln sich auf dem Immobilienmarkt auch ausländische Direktinvestitionen, die die Preise in die Höhe treiben können. Dies gilt besonders für Länder wie die Schweiz.
Als Anleger sollten Sie auch den Tourismus in Betracht ziehen, denn dieser Sektor erweitert Ihre Möglichkeiten als Immobilienbesitzer.
Wie bestimme ich mein Ziel?
Bei Investitionen in Anlageimmobilien ist es zunächst wichtig, das Ziel einer solchen Anlage zu definieren. Dabei spielen Faktoren wie die Wertsteigerung und die Sicherheit des Kapitals sowie die Qualität der Einnahmequellen eine wichtige Rolle. Wenn die Sicherheit bei Ihnen höchste Priorität hat, sind Standorte mit einer hohen Nachfrage die richtige Wahl. Dabei dürfen Sie Ihre Konkurrenz nicht vergessen. Sollte diese groß sein, sinkt die Mietrendite durch einen höheren Kaufpreis. Sollten Sie Ihre Investitionen in Anlageimmobilien durch einen hohen Verschuldungsgrad finanzieren, müssen Sie mit möglichen höheren Verlusten rechnen.
Die genannten drei Faktoren beeinflussen sich gegenseitig und Ihre Aufgabe ist es, ein Gleichgewicht zu finden. Überlegen Sie es sich deshalb gut, welche Art von Anlage für Sie in Frage kommt und lassen Sie sich von Ihrer Finanzlage leiten. Nehmen Sie sich für die Recherche und die Kaufentscheidung reichlich Zeit.
Wie viel Eigenkapital ist für Anlageimmobilien notwendig?
Grundsätzlich gilt: Je mehr Eigenkapital, desto bessere Konditionen bei der Finanzierung. Bei der direkten Investitionsart in eine Immobilie ist ein Eigenkapital von mindestens 20% des Kaufpreises notwendig, um eine Hypothek aufnehmen zu können.
Bei der Berechnung der finanziellen Tragbarkeit sind sowohl das Einkommen als auch die zu erwartenden Mieterträge aus der Immobilie zu berücksichtigen. Wenn Sie vom Mietzins noch die Liegenschaftskosten abziehen und Ihnen ein bedeutender Überschuss übrigbleibt, ist die Anlageimmobilie tragbar. Vergessen Sie aber nicht, dass die Mieteinnahmen ebenfalls versteuert werden.
Ein positives Beispiel könnte so aussehen: Bei einem Immobilienkaufpreis von CHF 150’000 bringen Sie als Anleger Eigenkapital in Höhe von CHF 30’000 mit. Dafür müssen Sie eine Hypothek in Höhe von CHF 120’000 aufnehmen. Bei einem jährlichen Nettomietertrag von CHF 20’000, Zinskosten in Höhe von CHF 6’000, Amortisation der Hypothek von CHF 200 sowie Unterhalts- und Nebenkosten in Höhe von CHF 3’000, würden Sie einen Überschuss in Höhe von CHF 9’800 erwirtschaften.
Wenn Sie sich dagegen für eine indirekte Investitionsweise in Anlageimmobilien entscheiden, reicht oft bereits ein Startkapital in Höhe von CHF 100.
Renditen bei Investitionen in Anlageimmobilien in der Schweiz
Wie bereits im o. g. Beispiel zu erkennen ist, ist eine Immobilie als Kapitalanlage nur im Fall einer nennenswerten Rendite lohnenswert. Eine geringere Rendite hingegen ist ein Zeichen dafür, dass wahrscheinlich andere Vermögenswerte für Sie die bessere Wahl wären.
Damit Sie einen besseren Überblick erhalten, haben wir die möglichen Renditen in der Schweiz für Sie zusammengestellt:
Im Bereich Wohnen sind Renditen bis zu 4% für Häuser und Ferienwohnungen, 5% für Wohnungen und bis zu 15% für Miteigentum zu erwarten.
Beim unbebauten Land ist die Rendite hingegen nach oben offen.
Bei den Büroflächen gewerblich und bei Flächen mit gemischter Nutzung sind bis zu 8% Rendite, bei Einzelhandel 5% und im Lagerbereich bis zu 7% Rendite möglich.
In der Landwirtschaft könnte die Rendite für Weideland bis zu 2% und Ackerland bis zu 1% betragen.
Selbstverwaltung oder Verwaltung durch Dritte?
Bei Investitionen in Anlageimmobilien sollten Sie alle möglichen Faktoren berücksichtigen. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, möchten Sie natürlich, dass Sie die Miete regelmäßig erhalten. Doch Mieter ist nicht gleich Mieter. Damit alles funktioniert, müssen Sie die Immobilie verwalten. Dies können Sie entweder selbst übernehmen oder die Verwaltung anderen überlassen. In diesem Punkt spielt die investierte Zeit bei der Kostenfrage die größte Rolle. Daher ist es natürlich am kostengünstigsten, wenn Sie Ihre Immobilie selbst verwalten.
Sollten Sie allerdings nicht in der Nähe Ihrer Immobilie wohnen oder anderweitig beschäftigt sein, ist diese Lösung unpraktisch. In diesem Fall wäre die Verwaltung durch Dritte die bessere Option für Sie. Allerdings müssten Sie etwa 10 bis 15% der Bruttomiete für die Verwaltungskosten berechnen.
Die Vorteile von Miteigentum
Wenn Sie kein hohes Eigenkapital mitbringen oder große Investitionen für Sie nicht in Frage kommen, ist Miteigentum die ideale Lösung. Trotz marktführenden Einträgen ist mit einer geringen Markteintrittsbarriere zu rechnen. Des Weiteren ist Miteigentum mit einem minimalen Aufwand verknüpft. Es handelt sich um eine Investition in Anlageimmobilie mit all ihren Vorteilen, aber ohne die Risiken, die Verwaltung üblicherweise mit sich bringt. Ein professionelles Team übernimmt nämlich die Verwaltung, nachdem ein Anteil an der Immobilie erworben wurde.
Die richtige Lage wählen
Bei einer Immobilie ist die Lage eine der wichtigsten Fragen überhaupt. Wohnungen und Familienhäuser in der Nähe von Schulen, Kindergärten, Verkehrsknoten, Restaurants, Geschäften und in einer sicheren Gegend frei von Kriminalität sind äußerst begehrt. Wenn Ihre Immobilie diese Kriterien erfüllt, werden Sie schnell profitieren. Nicht alle Investoren können sich allerdings eine perfekte Lage leisten und müssen deshalb Kompromisse eingehen.
Sie sollten die ausgewählte Lage bzw. den Bezirk genau kennen und die Nachfrage auf dem lokalen Markt mit anderen Lokalitäten vergleichen. Versetzen Sie sich in die Lage Ihrer gezielten Mieter und entscheiden Sie, welche Lage zu Ihren Finanzmöglichkeiten und den Bedürfnissen der potenziellen Mieter passen könnte. Die meisten Familien z. B. bevorzugen eher einen ruhigen Vorort mit Schulen in der Nähe und einer guten Verkehrsverbindung, während Singles und Alleinerziehende meist im Zentrum wohnen möchten.
Auf mögliche Fallen achten
Unerfahrene Investoren in Anlageimmobilien können sich vom schönen Schein eines Gebäudes täuschen lassen. Eine neu gestrichene Fassade, ein schöner Eingang oder ein traumhafter Garten sind keine Garantie dafür, dass es keine versteckten Mängel gibt. Lassen Sie die Immobilie dennoch vom Profi gut überprüfen und Punkte wie z. B. Solarzellen, Bausubstanz, Fenster und Türen, das Dach, das Mauerwerk und Heizungsanlage genauer unter die Lupe nehmen. Dies ist besonders bei Altbau notwendig. Auch wenn bei Neubauten meist angenommen wird, dass alles mängelfrei ist und diese auch höhere Investitionen erfordern, sollte alles vor der Kaufentscheidung gründlich begutachtet werden.
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