Steuern sparen: Das können Immobilienbesitzer absetzen

Als Immobilienbesitzer oder -besitzerin wissen Sie das: Der Unterhalt, die Versicherung und die Verwaltung Ihres Eigentums kostet eine Menge Geld. Doch viele dieser Ausgaben sind von der Steuer absetzbar. Wir verraten Ihnen, wie Sie so richtig sparen können.

Viele Kosten, die bei Haus- und Wohnungseigentümern im Zusammenhang mit ihrer Immobilie anfallen, können steuerlich geltend gemacht werden. Werden alle abzugsfähigen Kosten konsequent zusammengetragen und in der Steuererklärung angegeben, lassen sich durch die geringer ausfallenden Steuerzahlungen oft beachtliche Beträge einsparen.

Hierbei gilt: Welche Ausgaben Sie in welcher Höhe tatsächlich von der Steuer absetzen können, hängt von der kantonalen Steuergesetzgebung ab. Deshalb sollten Sie sich unbedingt auch bei Ihrem zuständigen Steueramt Informationen erfragen, um das Beste aus Ihrer Steuererklärung herauszuholen.

Meist voll absetzbar: Schuldzinsen

 Grundsätzlich können Hypothekarzinsen in vollem Umfang von der Einkommenssteuer abgezogen werden. Da die Zinsen in letzter Zeit um rund die Hälfte gesunken sind und so letztendlich weniger Schuldzinsen von der Steuer abgezogen werden können als früher, sind die entsprechenden Steuereinnahmen des Staates immens gestiegen.

Es macht keinen Unterschied, ob das betreffende Objekt vermietet oder vom Eigentümer genutzt wird. Im beiden Fällen müssen die Mieteinnahmen als fiktives Einkommen versteuert werden. Bewohnt der Eigentümer seine Immobilie selbst, versteuert er den Eigenmietwert. Dieser liegt – abhängig von der zuständigen Steuerbehörde – bei mindestens 60 Prozent der hypothetischen Mieteinnahmen, die der Eigentümer mit einer Fremdvermietung erzielen könnte.

Gebäudeunterhalt und Werterhaltung

Abgesehen von den Ausgaben, die Eigentümer durch den Kauf einer Immobilie haben, kommen regelmässig weitere Kosten auf sie zu. Diese müssen in vollem Umfang ausgelegt werden. Rechnungen, die im Laufe des Jahres zusammenkommen, werden also zunächst komplett vom Eigentümer beglichen. Bei der Steuererklärung können dann Steuerabzüge geltend gemacht werden.

Alle werterhaltenden Massnahmen und Kosten, die für den Gebäudeunterhalt anfallen, sind vollständig abziehbar. Dazu gehören beispielsweise Reparatur- und Malerarbeiten, aber auch die Modernisierung der Elektrik, nachdem die bestehenden Leitungen in die Jahre gekommen sind.

Umweltschutz und Energieeffizienz 

Investitionen, die dem Umweltschutz dienen, werden über Steuererleichterungen staatlich subventioniert. Bei bestehenden Objekten, die mithilfe einer Modernisierung energieeffizienter werden, beispielsweise durch einen Austausch alter Fenster gegen neue mit Mehrfachverglasung, sind die entsprechenden Auslagen voll abzugsfähig.

Pauschal oder effektiv versteuern?

Fast immer haben Immobilienbesitzer die Wahl, ob sie bei der Steuer ihre tatsächlichen Auslagen oder eine Unterhaltspauschale geltend machen möchten. Da die Art der Versteuerung für jede Steuerperiode neu festgelegt werden kann, sollte vorher geprüft werden, mit welcher Variante sich am meisten Geld einsparen lässt.

Eigentümer neuer Immobilien, in denen kaum Kosten für Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten anfallen, profitieren oft von der Pauschale, die meist bei 20 Prozent des Eigenmietwertes liegt. Doch insbesondere bei älteren Gebäuden fallen die tatsächlichen Kosten oft höher aus als die Pauschale. Dann lohnt sich die effektive Versteuerung.

Fazit: Fast immer lässt sich noch mehr einsparen

Lebenshaltungskosten können steuerlich nicht geltend gemacht werden. Dazu gehören beispielsweise die Kosten für Energie- und Wasserversorgung, die Prämie für die Hausratversicherung und Gebühren für TV und Internet. Neue Möbel, wie Betten oder Tische, können meist ebenfalls nicht von der Steuer abgezogen werden. Auch Ausgaben, die beim Handel mit Immobilien fällig werden, können grundsätzlich nicht abgesetzt werden. Dazu gehören beispielsweise Maklercourtage, Handänderungssteuer und die Kosten für den Notar.

Hypothekarzinsen können zumeist vollumfänglich von der Steuer abgezogen werden. Auch in Zeiten des Niedrigzins lässt sich damit einiges sparen. Vermieter müssen ihre Mieteinnahmen als Einkommen versteuern, bei Eigenheimbewohnern wird der Eigenmietwert besteuert.

Vermieter können ausserdem diverse Unterhaltskosten, allgemeine Verwaltungskosten und Drittkosten, die bei der Vermietung anfallen (Beispiel: Gebühren für Wohnungsanzeigen auf Immobilienportalen) geltend machen. Auch Eigentümer, die ihr Objekt selbst bewohnen, haben grosszügige Möglichkeiten, ihre Auslagen von der Steuer abzusetzen.

Konkrete Beispiele für Abzugsmöglichkeiten:

• Reparaturarbeiten, wie der Einsatz einer neuen Scheibe nach einem Glasbruch
• Elektrik-, Maler- und Gärtnerarbeiten
• Beiträge für Gebäudehaftpflicht und Brandschutzversicherung

Massnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz werden bei neuen, besonders aber bei alten Gebäuden steuerlich subventioniert. Wertsteigernde Massnahmen an bestehenden Objekten, wie beispielsweise der Bau eines Swimmingpools, der Einbau eines Kamins oder die Vergrösserung des Gebäudes durch einen Anbau, dürfen hingegen nicht direkt abgezogen werden.

Längerfristig gedacht können jedoch auch hier Steuern gespart werden: Die Investitionen senken den zukünftigen steuerbaren Grundstücksgewinn. Deshalb ist es wichtig, auch die Belege für alle wertsteigernden Massnahmen zu sammeln. Da in der Praxis die Unterscheidung werterhaltender und wertsteigernder Massnahmen oft schwierig ist, sollten Sie sich hier besonders gut informieren, um kurz- wie langfristig möglichst viel zu sparen.

Die abzugsfähigen Ausgaben können sich in Definition und Umfang in den einzelnen Kantonen unterscheiden. Bei Ihrer zuständigen Steuerbehörde erhalten Sie Informationen zu den jeweiligen Bestimmungen, sodass Sie Ihr Sparpotenzial optimal ausschöpfen können.

Auch beim Thema “Immobilien vererben” kann man Steuern sparen.