Steuern sparen – Immobilien vererben oder verschenken?

Möchten Immobilienbesitzer ihr Eigentum der nächsten Generation weitergeben, gibt es dafür verschiedene Möglichkeiten. Bei einer Vererbung von Immobilien werden teils hohe Steuern fällig, weshalb oft auch eine Schenkung in Betracht gezogen wird. Wir erläutern Vor- und Nachteile beider Modelle.

Legt ein Erblasser den oder die Erben seines Nachlasses nicht vor seinem Tod testamentarisch fest, ist die Erbfolge nach seinem Todgesetzlich festgelegt. Die genauen Erbteile müssen dabei individuell ermittelt werden, doch grundsätzlich erben der Witwer respektive die Witwe zuerst und dieKinder erhalten einen definierten Pflichtteil. Nur, wenn es weder Ehegatte noch Kinder gibt, treten Verwandte entfernterer Grade nacheinander als Erben ein. Es gibt also viel zu beachten rund um das Thema “Immobilien vererben”. 

Letzter Wille statt gesetzlicher Bestimmungen

Besonders für klassische Familienmodelle kann die gesetzliche Erbteilung durchaus Sinn machen. Für viele andere Fälle gilt das nicht, beispielsweise bei unverheirateten Lebenspartnern, die im Gesetz überhaupt nicht als Erben vorgesehen sind. Dann, und in allen anderen Fällen, in denen die gesetzliche Erbfolge nicht dem Wunsch des Erblassers entspricht, können die Erben des Nachlasses mithilfe dieser Mittel festgelegt werden:

• Ehevertrag (schriftliche Vereinbarung zwischen Ehegatten, beurkundet durch einen Notar)
• Erbvertrag (notariell beglaubigte, schriftliche Vereinbarung zwischen Erblasser und seinen Erben)
• Testament (handschriftlich verfasst oder öffentlich beurkundet – beides ist gültig)

Allerdings ist dabei zu beachten, dass auch bei Vorhandensein eines letzten Willens nicht alle gesetzlichen Bestimmungen automatisch ungültig werden. Kinder können beispielsweise meist nicht so einfach enterbt werden, auch wenn das dem Wunsch des Erblassers entspricht. Sie sehen, beim Thema “Immobilien vererben” wird es schnell kompliziert.

Komplizierter Spezialfall: Eigenheime vererben

Besonders wenn eine Erbengemeinschaft aus mehreren Personen, beispielsweise der Witwe und den beiden Kindern eines Verstorbenen, eine von einem der Erben selbst bewohnte Immobilie erbt, kann es schnell kompliziert werden. Die Eigentumsverhältnisse müssen dann entsprechend der Erbfolge und Erbteilung neu festgelegt werden, die Interessen liegen oft weit auseinander.

Möchte die Witwe aus unserem Beispiel das Haus, das ursprünglich ihr und ihrem Mann gemeinsam gehört hat, nach seinem Tod alleine besitzen, muss sie den Kindern ihren Pflichtteil auszahlen. Besteht das Erbe aber hauptsächlich aus dem Objekt selbst und ist kein nennenswertes weiteres Vermögen vorhanden, ist eine Auszahlung kaum möglich. Bei Uneinigkeit der drei Erben untereinander und mangelnder Liquidität der Witwe muss das Haus im schlimmsten Fall verkauft werden und die Witwe muss ihr Heim verlassen. 

Dagegen könnten sich die Eheleute noch zu Lebzeiten gegenseitig per Testament oder Ehe- und Erbvertrag absichern. Dem einen Ehegatten kann beispielsweise für den Todesfall des anderen ein grösserer Anteildes Nachlasses zugesprochen werden. Ein zeitlich begrenztes oder lebenslangesWohn- oder Nutzniessungsrecht können ebenfalls dabei helfen sicherzustellen, dass die Witwe weiterhin in ihrem Haus wohnen kann.

Steuern sparen durch Schenkung?

Um Probleme im Falle einer Vererbung einer Immobilie schon vorher zu vermeiden und teils hohe Erbschaftssteuern zu sparen, ziehen viele Immobilienbesitzer andere Formen der Übertragung in Betracht. Dabei geht noch zu Lebzeiten des späteren Erblassers sein Eigentum in den Besitz des oder der Beschenkten über. Dafür gibt es mehrere Möglichkeiten:

• Verkauf zum Verkehrswert
• Verkauf unter Verkehrswert oder gemischte Schenkung
• Vollständige Schenkung oder Erbvorbezug

Ein Verkauf zum Verkehrswert würde für unsere Beispiel-Familie keinen Sinn ergeben. Sie würden sich wahrscheinlich für eine Form der Schenkung entscheiden. Die Eltern könnten ihr Haus einem oder beiden Kindern zu einem günstigeren Preis als dem eigentlichen Verkehrswert verkaufen – die Differenz entspräche dann der Schenkung – oder das Haus ganz ohne Gegenleistung einem bzw. beiden Kindern überschreiben. Dies nennt man auch Erbvorbezug.

Ob für eine Schenkung Steuern fällig werden, hängt, wie auch bei der Erbschaftssteuer, von den Bestimmungen der einzelnen Kantone ab und muss bei der Nachlassplanung unbedingt berücksichtigt werden. Auch darum sollte – insbesondere dann, wenn es sich um die Übertragung von Immobilien oder anderen grösseren Vermögenswerten handelt – der Rat eines Experten hinzugezogen werden, um alle erb- und güterrechtlichen Fragen zu klären.

Auch sonst lassen sich mit Immobilien einige Steuern sparen. Wie, kann hier nachlesen.