Kaufen oder Mieten: Ab wann lohnt sich der Kauf der Immobilie

Die Schweiz, ein Land der Mieter und Vermieter. Denn fast 2/3 der Schweizer mieten ihre Bleibe. Ein Rekord in ganz Europa, wo es Länder gibt, wo fast 2/3 Eigentümer der Immobilie sind. Verwunderlich ist dies nicht, gehören auch die Immobilienpreise in der Schweiz zu den höchsten in ganz Europa. Und doch: Der Traum von den eigenen vier Wänden ist sehr vital in den Köpfen. Nun stellt sich den Realisten die Frage aller Fragen: Kaufen oder Mieten? Oder: wann lohnt sich der Kauf der Immobilie?

Viele Parameter entscheiden

Kaufen oder Mieten? Ob sich ein Kauf rechnet, hängt von vielen Faktoren ab:

• das eigene Einkommen um die monatlichen Kosten auch bei steigenden Zinsen zahlen zu können
• die finanziellen Rücklagen, da im Minimum 20-25% des Kaufpreises der Immobilie mit Eigenmitteln gezahlt werden muss
• das Kaufpreis- und Mietniveau für Wohneigentum in der Wunschgemeinde

Die Vorteile einer gekauften Immobilie

Grundsätzlich lohnen sich gekaufte Immobilien. Da ist auf der einen Seite, dass sich Immobilien sehr gut als Altersvorsorge eignen – sie sind den Schwankungen an den Finanzmärkten weniger stark ausgesetzt und geben damit auch mehr Planungssicherheit. Sie werden im besten Fall während der Zeiten, wo ein Eigentümer ein regelmässiges Einkommen erzielt und die Darlehen zurückzahlen kann. Dazu kommen bei Immobilien mit guten Ausstattung und an guter Lage Wertsteigerungen.

Der Mietpreismultiplikator

Ob sich kaufen oder mieten nun lohnt sollte man immer genau berechnen. Hier kommt der Mietpreismultiplikator ins Spiel. Er sagt aus, wie viel Jahresmieten einer Immobilie  für den Kaufpreis nötig wären. Ein Beispiel:

• Jahresmieten liegt bei CHF 28.800
• Kaufpreis der Immobilie CHF 700.000
• Kaufpreis / Jahresmiete: 700.000 / 28.800 = 24, 3 Jahre

Dies heisst im Umkehrschluss, dass man knapp über 24 Jahre bräuchte, um die Immobilie abzubezahlen. Grundsätzlich sind Multiplikatoren über 20 ein Zeichen für einen (zu) hohen Immobilienpreis. Auf der anderen Seite kann dies darauf hindeuten, dass dort die Nachfrage entsprechend gross ist und die Immobilien dann wieder auch im Wert steigen wird.

Einmal gerechnet

Mit einem Rechenbeispiel wird es sichtbarer.

Auf der einen Seite die Miete:

• CHF 2.400 im Monat Mietzins
• CHF 300 im Monat Nebenkosten
• = CHF 2.700 Gesamt-Mietkosten im Monat

Demgegenüber die Kosten für einen Kauf:

• CHF 700.000 Kaufpreis für die Immobilie (wobei 80% via Finanzierung bei einem Zinssatz von 1.2% und einer Amortisation von 1%)
• CHF 560.000 über Finanzierung
• CHF 140.000 Eigenkapital

dies entspricht dann monatlichen Kosten:

• CHF 560 pro Monat für Zinsen des Darlehens
• CHF 466 pro Monat für die Amortisation
• CHF 300 pro Monat für Nebenkosten
• = CHF 1.326 Kosten im Monat beim Immobilienkauf

In diesem Fall kann man die Frage “kaufen oder mieten” mit “kaufen” beantworten. Also, es lohnt sich, genau zu Rechnen. Und wenn man sich dafür entscheidet, was gibt es zu beachten?

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