Stockwerkeigentum: Begriffserklärung, Rechte und Pflichten

Sie möchten sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen, haben sich aber immer noch nicht zwischen einer Eigentumswohnung und einem Haus entschieden? Dann könnte das sogenannte Stockwerkeigentum ein interessantes Thema für Sie sein.

Das in der Schweiz seit 1965 eingeführte Stockwerkeigentum ermöglicht den Erwerb eines ganzen Stockwerks einer Immobilie. Die Rechte und Pflichten als Stockwerkeigentümer sind den Vorgaben der Eigentumswohnung ähnlich, jedoch gibt es auch einige Besonderheiten. Hier erfahren Sie mehr über die Grundsätze von Stockwerkeigentum und worauf Sie als Stockwerkeigentümer achten müssen.

Was ist Stockwerkeigentum?

Damit ein grösserer Teil der Schweizer Bevölkerung Eigentum erwerben kann, wurde im Jahre 1965 das Stockwerkeigentum offiziell eingeführt. Als Folge dieser Einführung stieg die Anzahl der Wohneigentümer in den Jahren danach drastisch.

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um eine besondere Eigentumsform, bei der ein mit Sonderrechten verbundenes Miteigentum besteht. Doch was bedeutet das für den Stockwerkeigentümer? Es bedeutet, dass er einerseits Miteigentum am gesamten Grundstück und anderseits Sonderrechte auf spezifische Gebäudeteile hat.

Mit anderen Worten darf der Stockwerkeigentümer seine Wohnung bzw. Wohnungen in seinem Stockwerk mit den dazugehörigen Räumen wie dem Keller exklusiv nutzen, während andere Teile des Gebäudes gemeinschaftlich genutzt werden. Letztere werden daher als gemeinschaftliche Teile bezeichnet. In den Stockwerkaufteilungsplänen, die beim Grundbuchamt einzusehen sind, sind die einzelnen Flächen detailliert zugeteilt.

Zu den gemeinschaftlichen Teilen gehören laut Art. 712b des ZGB unter anderem Treppenhaus, Zentralheizung, elementare Gebäudeteile wie z. B. tragende Mauern oder das Fundament, Gebäudeteile wie Fassade und Fenster, Garten und Aussenstellplätze.

Beim Kauf und Verkauf von Stockwerkeigentum gibt es jedoch viele weitere Punkte, die eine wichtige Rolle spielen und auf die wir nachfolgend etwas genauer eingehen werden.

Wie werde ich Stockwerkeigentümer?

Wenn Sie Stockwerkeigentum kaufen, erhalten Sie das Recht auf einen bestimmten Anteil an einem Gebäude bzw. einem Stockwerk. Dafür ist eine sogenannte Begründungserklärung notwendig, die nur durch die Beglaubigung eines Notars gültig ist. Als Stockwerkeigentümer erhalten Sie einen Anteil vom Ganzen und dieser Anteil wird im Grundbuch auf Ihren Namen eingetragen. Nachdem das Stockwerkeigentum entstanden ist, werden die Wertanteile im Aufteilungsplan festgehalten.

Rechte und Pflichten

Im Schweizerischen Zivilgesetzbuch ZGB, in den Artikeln 60 ff. zum Vereinsrecht, 646 ff. zum Miteigentum und 712a ff. zum Stockwerkeigentum, finden Sie weitere wichtige Informationen über die rechtlichen Grundlagen bzw. Ihre Rechte und Pflichten als Stockwerkeigentümer. Damit Sie Ihre Rechte im vollen Umfang nutzen können und nicht in eine rechtliche Falle treten, ist eine gründliche Auseinandersetzung mit diesem Thema für Sie als Stockwerkeigentümer Pflicht.

Was müssen Stockwerkeigentümer beachten?

Erneuerungsfonds

Die gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes machen beim Stockwerkeigentum rund zwei Drittel des Gesamtwertes aus. Das bedeutet für Sie als Stockwerkeigentümer, dass Sie neben Ihrem eigenen Stockwerk auch für den Unterhalt der gesamten Liegenschaft zuständig sind. Daher wurde die Einrichtung eines Erneuerungsfonds vorgeschrieben, jedoch nicht die Höhe der Einlagen.

Die Verwaltung reguliert unter anderem den Hausfrieden und spielt auch beim Stockwerkeigentum eine wichtige Rolle. So legt die Verwaltung beispielsweise fest, wie hoch die Beteiligung jeden Eigentümers am Erneuerungsfonds der Eigentümergemeinschaft ist. Die Höhe der Kosten hängt von der Fläche des Stockwerks ab. Diese Beteiligung ist eine der wichtigsten Pflichten beim Stockwerkeigentum.

Was die meisten Stockwerkeigentümer allerdings nicht wissen ist, dass die Erneuerungsfonds in den meisten Fällen nicht ausreichen, um die Unterhalts- und Sanierungsarbeiten zu decken. Die zusätzlichen Kosten für die nötigen Sanierungsmassnahmen werden von den Stockwerkeigentümern getragen. Dies ist ein wichtiger Aspekt sowohl für Käufer als auch für Eigentümer. Daher ist es wichtig, sich rechtzeitig Informationen über bevorstehende Sanierungsmassnahmen in den nächsten Jahren sowie den Stand des Erneuerungsfonds einzuholen.

Eigentümerversammlungen und wichtige Entscheidungen

Die Verwaltung veranstaltet und leitet regelmässige Eigentümerversammlungen. Alle Eigentümer haben das Recht, an den Versammlungen teilzunehmen und dort über diverse wichtige Punkte abzustimmen. Sie können dort Einträge einreichen und sich das Einverständnis der anderen Eigentümer einholen, aber auch für oder gegen Anträge der anderen Eigentümer stimmen. Natürlich ist es wichtig, beim Verweigern des Einverständnisses wichtige Gründe zu nennen.

Werterhaltung der Immobilie

Um keine Verluste an der eigenen Investition zu erleiden, ist die Werterhaltung der Immobilie ausschlaggebend. Die Erhaltung des Wertes der Immobilie gehört zu Ihren Rechten als Stockwerkeigentümer.

Achtung beim Umbau

Als Stockwerkeigentümer müssen Sie beim Umbau vorsichtig sein. Sie sind nämlich als Stockwerkeigentümer nicht vollständig unabhängig und müssen sich beim Umbau an bestimmte Vorschriften und Auflagen halten. Beim Stockwerkeigentum ist ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis ausgesprochen wichtig. Selbstverständlich haben Sie das Recht, Ihr Sondereigentum frei zu nutzen. Zu Ihren Pflichten gehört aber auch die Rücksichtnahme auf andere Eigentümer. Sie dürfen Ihre Nachbarn mit Arbeiten nicht stören und keinen Schaden Dritten anrichten.

Achten Sie beim Gestalten der eigenen Räume darauf, dass keine tragenden Wände oder Sanitärinstallationen zu Schaden kommen. Wenn es aber um bauliche Gestaltung des Gemeinschaftseigentums geht, muss unbedingt eine Genehmigung eingeholt werden. Die Fassade oder das Treppenhaus beispielsweise dürfen ohne diese nicht verändert werden.

Gute Nachbarschaftsverhältnisse für ein harmonisches Zusammenleben

Im Gegensatz zu Einfamilienhäusern hat das Verhältnis zwischen den Nachbarn bei Stockwerkeigentum eine größere Bedeutung. Stockwerkeigentümer sind nämlich durch den Besitz langfristig miteinander verbunden und daher spielt ein gutes Verhältnis zwischen den Nachbarn eine besonders wichtige Rolle. Dies gilt sowohl für Eigentümer von Stockwerkeigentum als auch für potentielle Mieter. Das nachbarschaftliche Klima wirkt sich auf alle Bewohner des gemeinsamen Hauses positiv aus.

Des Weiteren dürfen Wohnbau- oder Sanierungsmassnahmen beispielsweise nicht einfach auf eigene Faust umgesetzt werden. Dafür benötigen alle Stockwerkeigentümer die Zustimmung der Nachbarn. Alle Arbeiten ausserhalb des Sondereigentums müssen bei Eigentumsversammlungen von allen Eigentümern genehmigt werden.

Außerdem ist es sinnvoll, ein Stockwerkeigentümerreglement aufzustellen. Dieses ist zwar in der Schweiz keine Pflicht, jedoch ist es durchaus zu empfehlen. Darin ist meist eine Hausordnung enthalten, in der Regeln zu beispielsweise Haustierhaltung, gewerblicher Nutzung sowie zum Hausfriedensbruch aufgestellt werden.

Da für ein harmonisches Zusammenleben das Verhältnis mit der Nachbarschaft so wichtig ist, müssen Sie als Stockwerkeigentümer auch mit schwierigen Eigentümern umgehen und Kompromisse eingehen können. Bemühen Sie sich daher, mit allen Eigentümern ein gutes Verhältnis aufzubauen.

Was muss ich beim Kauf von bestehendem Stockwerkeigentum beachten?

Bevor Sie sich für den Kauf von bestehendem Stockwerkeigentum entscheiden, müssen Sie einige wichtige Aspekte beachten. Sie kaufen nämlich nicht einfach nur eine eigene Wohnung bzw. ein Einfamilienhaus, sondern Sie gehen dabei auch spezielle Verpflichtungen ein.

• Informieren Sie sich gründlich über Ihre Rechte und Pflichten. Dazu sollten Sie das Stockwerkeigentümerreglement genau unter die Lupe nehmen.
• Studieren Sie auch den Wortlaut im Grundbuch und dessen Übereinstimmung mit der Teilungserklärung.
• Da Beiträge für Erneuerungsfonds beim Stockwerkeigentum zu den Pflichten gehören, sollten Sie sich über anstehende Sanierungsarbeiten in den nächsten Jahren sowie den aktuellen Stand der Erneuerungsfonds und die nötigen Beiträge gründlich informieren.
• Erkunden Sie sich auch darüber, wie es mit dem aktuellen Wert der Immobilie aussieht. Am besten lassen Sie sich von einem Experten beraten, denn schliesslich binden Sie Ihre Investitionen an die Immobilie.
• Ein festgefahrener Nachbarschaftsstreit ist nur schwer wieder zu lösen. Damit Sie nicht in eine solche Gemeinschaft geraten, prüfen Sie die Protokolle der Eigentümerversammlungen.
• Wenn Sie Haustierbesitzer sind oder andere Besonderheiten mit sich bringen, erkundigen Sie sich im Vorfeld zu den Regeln. Dürfen Sie Haustiere halten? Dürfen im Haus Instrumente gespielt werden? Gibt es andere Einschränkungen, beispielsweise zur Nutzung von bestimmten Räumen?

Dies sind alles Fragen, die Sie beim Kauf von bestehendem Stockwerkeigentum im Vorfeld klären sollten.

Stockwerkeigentum verkaufen

Sie haben auch das Recht, Ihren Anteil als Stockwerkeigentümer zum Verkauf anzubieten. Jedoch sollten Sie sich vor dem Verkauf rechtzeitig über die Regeln der Eigentümergemeinschaft informieren und auch den Verwalter bei der Käufersuche möglich miteinbeziehen. Der Verwalter hat in der Regel ein Vetorecht, um das Interesse der Eigentümergemeinschaft soweit es geht vertreten zu können.

Es gilt aber auch einige wichtige Aspekte beim Kaufvertrag für Stockwerkeigentum zu beachten. Unter anderem sollten Sie im Kaufvertrag einen detaillierten Aufteilungsplan aufführen. Dieser hat zwar keine Grundbuchwirkung, jedoch ist die genaue Aufteilung von Miteigentum und Sondereigentum für den Verkauf wichtig. Die regelmässigen Einzahlungen in Erneuerungsfonds sollten ebenfalls angegeben werden. Zu guter Letzt ist es empfehlenswert, dass der Käufer das Reglement im Vertrag vorfindet und auch akzeptiert.

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