Wie müssen Schweizerinnen ihre ausländische Immobilien versteuern?

Wer wünscht sich nicht einen Zweitwohnsitz im Ausland, um auch die Ferien im Eigenheim verbringen zu können? Doch müssen Schweizer Immobilienbesitzer ihre Immobilien im Ausland auch in der Schweiz versteuern? Grundsätzlich nicht, jedoch beeinflussen zusätzliche Einkünfte den Steuersatz. Erfahren Sie im Folgenden, wo und wann Schweizer Immobilienbesitzer ihre ausländische Immobilien versteuern müssen.

Wo werden Immobilien versteuert?

Immobilienbesitzer müssen dort Steuern zahlen, wo ihre Immobilie steht. Mit anderen Worten wird beispielsweise die Eigentumswohnung in der jeweiligen Gemeinde in der Schweiz versteuert, das Ferienhaus in Toskana dagegen in Italien und die Wohnung in Deutschland.

Dem Gesetz nach müssen Bürger in der Schweiz Einkommensteuer für die Einkünfte an ihren Wohnort zahlen. Die Einkünfte aus ausländischen Immobilien gehören allerdings nicht dazu. Auch wenn Besitzer von Immobilien im Ausland zu keiner Einkommens- und Vermögenssteuer in der Schweiz verpflichtet sind, muss ihre Immobilie nichtsdestotrotz in der Schweiz deklariert werden.

Dementsprechend wird die Steuerrechnung in der Schweiz dadurch beeinflusst: Während der Steuerwert der Immobilie die Höhe des Steuersatzes für die Vermögenssteuer beeinflusst, haben Einkünfte wie Mieteinnahmen den gleichen Effekt auf die Höhe des Steuersatzes für die Einkommensteuer.

ausländische Immobilien versteuern: Der Steuersatz

Schweizer Bürger mit Immobilien im Ausland müssen das betreffende Einkommen und Vermögen bei der Steuererklärung in der Schweiz angeben. Auch wenn die Immobilien aus dem Ausland in der Schweiz nicht versteuert werden, werden sie bei der Berechnung der Steuern satzbestimmend berücksichtigt.

Anders ausgedrückt, hängt der Steuersatz von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Immobilienbesitzers ab. Diese wird allerdings nicht nur anhand der Liegenschaft in der Schweiz bestimmt, sondern es werden auch Liegenschaften im Ausland berücksichtigt. Dem Gesetz nach wird dabei nur die Höhe des Vermögens und Einkommens unabhängig vom Ort der Liegenschaft berücksichtigt.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung des Progressionsvorbehalts:

Nehmen wir an, der Immobilienbesitzer hat in der Schweiz 150.000 Franken an steuerbarem Einkommen, während durch die Immobilie im Ausland zusätzliche 20.000 Franken durch Vermietung dazukommen. In diesem Fall wird beim Steuersatz ein steuerbares Einkommen von 170.000 Franken berücksichtigt, jedoch werden nur die 150.000 Franken aus der Schweiz versteuert. Das Gleiche gilt für die Vermögenssteuer. Auch wenn der Besitz der Immobilie den Steuersatz beeinflusst, wird der Wert der Immobilie nicht versteuert.

Ausländische Immobilien versteuern: Hohe Strafen für nicht deklarierte Immobilien

Besitzer von Immobilien im Ausland, die ihre Immobilien nicht deklarieren, müssen zehn Jahre rückwirkend das Vermögen und Einkommen zum höheren Satz versteuern lassen. Darüber hinaus werden sie mit Verzugszinsen und einer Busse bestraft. Für geerbte, nicht deklarierte Immobilien, müssen nur drei Jahre rückwirkend bezahlt werden.

Die Schweiz gehört zu einer Gruppe von über 100 Ländern, die nach gesetzlichen Grundlagen automatisch Informationen und Daten diesbezüglich austauschen. Die nationale Steuerverwaltung erhält dabei Informationen über Konten, Wertschriftendepots und andere Daten von Banken aus dem Ausland. Diese Informationen helfen den Steuerämtern dabei, Besitzer mit nicht deklarierten Immobilien zu identifizieren.

Was passiert bei Schulden?

Wenn Schulden und Schuldzinsen anfallen, werden diese sowie das weltweite Vermögen auf die Steuerdomizile verteilt. So kann es zu einer Umverteilung eines Teils der Schulden und der Schuldzinsen auf die Immobilie in der Schweiz und im Ausland kommen. Da in der Schweiz weniger Schulden und Schuldzinsen abgezogen werden können, steigt das steuerbare Einkommen und das steuerbare Vermögen in der Schweiz.

Hinweis: Dieser Artikel soll einen Überblick geben, er hat nicht den Anspruch einer Beratung. Dies sollte in jedem Fall mit einer*m Steuerberater*in erfolgen.

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